房产多次抵押时，以下常见错误操作需避免，否则易引发法律风险：
1. 忽视剩余价值盲目抵押：若未评估房产剩余价值就全额重复抵押，后设立的抵押权可能因无价值支撑而无法实现。例如房产价值500万元，首次抵押500万元后，再以500万元二次抵押，实际无剩余价值可供清偿。
2. 不办抵押登记手续：仅签抵押合同而忽略登记，后设立的抵押权无法对抗已登记的抵押权，房产拍卖时无法优先受偿。
3. 隐瞒抵押事实欺骗新债权人：抵押人隐瞒房产已抵押的事实，与新抵押权人签订合同，可能构成欺诈，需承担赔偿责任，新抵押权也可能被撤销。
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一套房产多次抵押存在法律风险，通过实例可更清晰理解其影响：
1. 抵押物价值不足致后顺位抵押权无法受偿：多次抵押后，房产拍卖款在清偿前顺位抵押权后无剩余，后顺位抵押权人债权将无法实现。例如房产价值800万元，首次抵押600万元，二次抵押300万元，拍卖得款700万元，清偿首次抵押600万元后仅剩100万元，二次抵押的300万元债权中200万元无法受偿。
2. 前抵押权人行使抵押权损害后抵押权人权益：前抵押权人因债务人违约提前行使抵押权，房产拍卖后，后抵押权人只能在剩余价款中受偿，若剩余价款不足，其债权将部分或全部落空。例如房产首次抵押权人因借款人逾期启动拍卖，二次抵押权人虽已登记，但可能因房产贬值导致剩余价值不足以覆盖债权。

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